© 2011 Dorpsbelang Langedijk  DISCLAIMER

Uw dorp, ons dorp, en de mens centraal

8-12-2011

 

Rekenkameronderzoek Westerdel kan linea recta de prullenbak in   

 

Aanleiding voor het onderzoek

De Gemeenteraad van Langedijk heeft de Rekenkamer Castricum/Langedijk verzocht het woningbouwproject Westerdel/Mayersloot-West 2 te onderzoeken. Aanleiding voor dit verzoek ligt gelegen in het feit, dat de huidige coalitie enige bijstelling van het project wilde, maar dat daar geen sprake van kon zijn zonder grote financiële gevolgen. De centrale vraag die hieruit voortkwam is of het project Westerdel/Mayersloot-West 2 op de beste wijze en verstandigste manier is aangepakt.

 

De Rekenkamer heeft zich gebaseerd op beantwoording van vier concrete vragen, te weten:

 

Onderzoek niet nauwkeurig

Dorpsbelang Langedijk vindt de ‘bevinding’ van de Rekenkamer op de onderdelen ‘belangen’ en ‘beheersing risico’s’ niet nauwkeurig. De Rekenkamer heeft weliswaar aangegeven aan welke normen en criteria is getoetst, maar voor een objectieve beoordeling ontbreekt het wel degelijk aan relevante informatie. Daarmee bedoelen we - naast inhoudelijk beleid - ook de relevante informatie die ten tijde van onderhandelingen met de ontwikkelaars zichtbaar en bekend moesten zijn. Op grond daarvan zijn de conclusies over de ‘belangen’ en ‘beheersing van risico’s naar onze inzichten niet correct. Wij zullen daarom uiteenzetten, waar dat volgens ons aan schort.

 

Inhoudelijke belangen gemeente Langedijk

Ten aanzien van de inhoudelijke/programmatische belangen van de gemeente concludeert de Rekenkamer, dat deze duidelijk zijn verankerd in de relevante gemeentelijke beleidsdocumenten. De Rekenkamer benoemt echter alléén in haar rapport de vigerende Structuurvisie 2000-2020 en constateert dat op de structuurvisiekaart het gebied Westerdel grotendeels is opgenomen als: ‘woningbouw geprojecteerd’. Grotendeels is hier een groot woord, omdat op de structuurvisiekaart ruim 40% niet wordt aangemerkt als ‘woningbouw geprojecteerd’, maar als ‘open gebied met agrarische functie’. Bovendien is nota bene de Woonvisie 2005-2015 ‘Samen werken aan wonen’ van januari 2006 niet benoemd. In die woonvisie wordt wat betreft Westerdel/Mayersloot-West 2 uitgegaan van een plancapaciteit van 439 woningen en als locatie gaat het woningbouwplan niet verder dan in het verlengde van de Spanjaardsdam (conform de 60% ‘woningbouw geprojecteerd’ op de structuurvisiekaart).  Tevens wordt op geen enkele wijze melding gemaakt van het op 4 december 2007 door de raad vastgestelde bestemmingsplan “Buitengebied en Koedijk”, waarin het hele gebied Westerdel/Mayersloot-West 2  een agrarische bestemming heeft en dat circa 60% als ‘toekomstig verstedelijkingsgebied’ is geprojecteerd (gelijk aan de structuurvisiekaart).  

 

Dorpsbelang Langedijk is van mening dat de Rekenkamer niet duidelijk maakt, dat circa 40% van het plan Westerdel/Mayersloot-West 2 is geprojecteerd op agrarisch gebied, welke niet is aangemerkt als zoekgebied: ‘woningbouw geprojecteerd’ en/of toekomstig verstedelijkings-gebied’.

 

Bovenlokale belangen: Rijk en Provincie

Ten aanzien van het VINEX-beleid constateert de Rekenkamer dat op rijksniveau het project Westerdel/Mayersloot-West 2 een uitwerking is van de VINEX-opgave die voor dit gebied geldt en dat het Rijk belang heeft bij voltooiing van het VINEX-beleid. Daarnaast stelt zij, dat gezien het VINEX-convenant van 27 november 1996 wel kan worden afgeleid, dat de Provincie wel enigszins positief staat tegenover de ontwikkeling van Westerdel/Mayersloot-West 2. Daarbij wordt het provinciale Streekplan Noord-Holland Noord van 25 november 2004 benoemd, waarin de locatie Westerdel/Mayersloot-West 2 de status van zoekgebied voor toekomstig wonen had.

In haar bevinding wordt niet aangegeven dat de VINEX-taakstelling overeenkomst is beëindigd op 31 december 2004. In die overeenkomst werd  - overigens met de plankaart ‘woningbouwlocaties Hal-regio’ - de locatie ‘Bruggesloot’ genoemd als locatiegebied en dat ging niet verder dan ter hoogte van de rotonde Dulleweg/Nauertogt. Weliswaar paste het plan Westerdel/Mayersloot-West 2 in het zoekgebied van het oude Provinciale Streekplan, maar ook bij het oude streekplan moesten nieuwe locaties onderbouwd worden, waarom die ontwikkelingen daar moesten komen. Die onderbouwing was noodzakelijk omdat de Provincie bevreesd was voor identiteitsverlies van landschappelijke gebieden en vervlakking van de ruimtelijke kwaliteit.

 

Dorpsbelang Langedijk is van mening dat de constatering van de Rekenkamer, dat de Provincie enigszins positief staat vanwege het VINEX-convenant van 27 november 1996, uiterst curieus. Mede gezien de achterliggende motiveringeis die met het Streekplan Noord-Holland Noord van 25 november 2004 bekend was. Dat geldt zeker voor het gedeelte wat in 2007 nog werd vastgesteld als agrarisch gebied (niet ‘woningbouw geprojecteerd’).

 

Beheersing van de risico’s van het project Westerdel

Ten aanzien van de beheersing van de risico’s concludeert de Rekenkamer dat de verdeling van de risico’s tussen gemeente en ontwikkelaars als normaal te beschouwen is en derhalve niet onacceptabel.

 

Afnameverplichting:

Ten aanzien van de afnameverplichting concludeert de Rekenkamer, dat, ondanks dat deze verplichting niet is opgenomen in de overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaars, de kans van het niet nakomen van grondafname zeer gering zal zijn. Uitgangspunt hiervan is dat er wederzijdse verwachtingen zijn gewekt in de gesloten overeenkomsten en daarnaast zou de gemeente Langedijk claims kunnen indienen bij de ontwikkelaars, welke juridisch gezien grote kans van slagen zou hebben, was de redenatie van de Rekenkamer.

Afgaan op verwachtingen, zoals de Rekenkamer doet, is subjectief en geen concrete onderbouwing. Feit is dat er geen expliciete ‘afname en realisatie verplichting’ is opgenomen. Ook is niet opgenomen dat bij een onvoorziene omstandigheid, zoals tegenvallende verkopen, een afname gehandhaafd blijft. Dat gemeentes weldegelijk de ‘afnameverplichting’ en ‘realisatieverplichting’ in overeenkomsten opnemen bewijst o.a. de realisatieovereenkomst ‘Vroonermeer Noord’ van de gemeente Alkmaar. Gelet op het ontbreken van deze verplichtingen in de overeenkomst, bestaat de kans dat een ontwikkelaar de grond niet afneemt, waardoor alle risico bij de gemeente Langedijk komt te liggen.

 

Aangaande de laatste samenwerkingsovereenkomst (SOK) heeft Dorpsbelang Langedijk in de raadsvergadering van 12 juli 2011 bedenkingen geuit ten aanzien van zogenaamde claims. Daarnaast hebben wij aangegeven dat wanneer - gezien het ontbreken van een realisatieplicht - ontwikkelaars toch afzien van de plannen, en er geen levering heeft plaatsgevonden, het claimmodel uiterst dubieus is. Evenzo hebben wij gewezen op het feit, dat dan de kans aanwezig is, dat de gemeente zich een jaar lang moet onthouden van het aangaan van overeenkomsten. Dat het laatste de juiste diagnose is gebleken, blijkt uit het feit dat het college, juist vanwege de risico’s van een dergelijke wachtperiode, de recente samenwerkingsovereenkomst (SOK) met VOF Langedijk heeft aangepast.

 

Dorpsbelang Langedijk deelt de conclusie van de Rekenkamer dan ook niet, dat de verdeling van de risico’s als normaal te beschouwen is. Daarnaast zijn wij van mening dat de Rekenkamer de risico’s onvoldoende objectief heeft onderzocht.

 

Terugnameverplichting:

Ten aanzien van de terugnameverplichting wijst de Rekenkamer met name op de juridische toetsing die in 2010 op dit project heeft plaatsgevonden. Zo onderschrijft zij de opmerking van AKD advocaten, dat - althans ‘volgens ervaring’ - een terugnameverplichting dermate onaantrekkelijk is voor ontwikkelaars, dat zij daarmee niet akkoord gaan. Weliswaar is er een toetsing gemaakt in een memo voor de coalitiepartijen, maar de vraag is in hoeverre de opmerkingen gestaafd zijn. Immers, AKD advocaten is ook de opsteller van de samenwerkingsovereenkomst met VOF Langedijk. Feit is dat de gemeente met de ontwikkelaars geen verdeling van risico’s heeft afgesloten, indien het project Westerdel/Mayersloot-West 2 op last van de Provincie geen doorgang zou vinden. Essentieel is hierbij het gegeven, dat ten tijde van de onderhandelingen de mogelijkheid van een afwijzing bestond. Daarnaast is een gemeenteraad niet gebonden aan een overeenkomst die het college is aangegaan, zoals door AKD advocaten is gesteld.

 

Dorpsbelang Langedijk is dan ook van mening, dat door de aankoop van de grond zonder ‘terugname verplichting’ het grote financiële risico volledig bij de gemeente Langedijk kwam te liggen en dat er in dat opzichte geen sprake was van een verdeling van risico, zoals de Rekenkamer aangeeft. Sterker nog, het plan werd daardoor financieel onomkeerbaar.

 

Provinciale ontheffing:

Ten aanzien van de Provincie-ontheffing concludeert de Rekenkamer, dat ten tijde van het onderzoek de signalen zodanig waren, dat de gemeente een ontheffing tegemoet kon zien. Waarop deze constatering is gebaseerd is niet duidelijk, want de Rekenkamer maakt namelijk geen melding van het feit, dat ten tijde van het opstellen van de overeenkomsten, bij zoekgebieden in het oude streekplan van de Provincie, weldegelijk een goede onderbouwing gegeven moest worden, waarom de ontwikkeling noodzakelijk was. Er bestond namelijk het risico, dat - bij onvoldoende onderbouwing - de Provincie geen ontheffing zou verlenen, met alle grote gevolgen van dien.

  

De Rekenkamer heeft bovendien onvoldoende onderzocht of op basis van relevante documenten en relevante informatie de onderhandelingen en overeenkomsten zichtbaar en bekend moesten zijn.

 

Zo is niet meegenomen dat:

 

Dorpsbelang Langedijk is van mening dat bovengenoemde rapporten en de daarmee gepaard gaande veranderde inzichten onvoldoende zijn meegenomen in de beoordeling van de overeenkomsten van december 2009. Daarmee bedoelen wij de grote financiële risico’s, die zich zouden kunnen voordoen bij geen ontheffing in relatie met geen ‘terugname verplichting’.

 

Dat er wel degelijk sprake was van een heel groot risico, blijkt onder meer uit de afwijzing van het voorontwerp bestemmingsplan Westerdel, welke op 2 maart 2010 bij de Provincie was ontvangen. De Provincie was met haar beantwoording van 13 april 2010 klip en klaar:

“Op basis van het provinciaal ruimtelijk beleid kunnen wij nog niet instemmen met dit bestemmingsplan.”

 

Een aantal opsommingen:

 

Conclusie

Dorpsbelang Langedijk vindt het onderzoek van de Rekenkamer oppervlakkig en kan niet anders concluderen, dat de Rekenkamer in essentie ernstig tekort is geschoten, in een (behorend) objectief onderzoek, aangaande belangen en de grote financiële risico’s voor de gemeente Langedijk. Vastgesteld beleid, relevante documenten en essentiële informatie zijn niet meegenomen in het onderzoek. Het rapport Westerdel lijkt consistent en veelomvattend, maar is in strijd met relevante feiten.

 

Wat Dorpsbelang Langedijk betreft, kan het ‘Rekenkameronderzoek project Westerdel’ linea recta de prullenbak in.

 

Fractievoorzitter Dorpsbelang Langedijk

Ger Nijman